7 טעויות נפוצות שקורות בתהליך רכישת בית

קיבצתי כמה טעויות נפוצות למדי בתהליך קניית הבית, וכיצד ניתן לפתור אותן.

ואלה הן:

הכסף בורח בין האצבעות על הוצאות קטנות וגדולות:

לאורך תהליך הרכישה, יש הרבה הוצאות קטנות שלא חושבים עליהן:
שינוי דיירים בדירות קבלן, מוצרי חשמל, ריהוט, עמלות ועוד.
בנוסף יש גם הוצאות גדולות כמו עמלת תיווך, שיפוץ גדול, מטבח ועוד.

לפני שחותמים חוזה צריך לחשוב טוב על ההוצאות הצפויות
וגם לתת לעצמנו מרווח לטעויות,
להוסיף עוד כסף לחישוב ההוצאות לטובת הוצאות לא צפויות.

הפתרון לבעיה: פתיחת חשבון בנק לטובת העסקה:

פותחים חשבון בבנק (לא חייבים מסגרת אבל אפשר לעשות מסגרת אשראי קטנה) ומשם משלמים את כל ההוצאות.

מנפיקים כרטיס אשראי אחד עם מסגרת גדולה כדי שיהיה ניתן לקנות מטבח ומוצרי חשמל שיכולים לתפוס את המסגרת ולהנפיק גם פנקס צ'קים. (כמוכן – לתת צ'ק רק למי שסומכים עליו שלא יעביר את הצ'ק הלאה)

התעלמות מהשותף לעסקה – מס הכנסה:

מס הכנסה נמצא בכל עסקה ולא רק בעסקאות נדל"ן.
לצערי אני רואה שהרבה אנשים רושמים בחוזה סכום מסוים,
אך מדווחים למס הכנסה מחיר נמוך יותר.
את ההפרש מעבירים למוכר במזומן או שמשלמים בשבילו על הוצאה גדולה במקום.
מהלך זה נקרא: "הקטנת חוזה".
כשעושים הקטנת חוזה, מס שבח והיטל ההשבחה יהיו גבוהים יותר
וגם זאת עבירה על חוק המזומן. תמיד ללכת בדרך הישר, זה תמיד עדיף.

הפתרון לבעיה: מומחה למיסוי מקרקעין:

לפני כל מכירה ורכישה של נכס, חובה לעשות קודם כל תכנון מס עם מומחה למיסוי מקרקעין. כל טעות קטנה יכולה לעלות כמה מאות אלפי שקלים במכירת הנכס.

לרוב עורכי דין מקרקעין יודעים לעשות תכנון מס טוב, והם הכתובת המועדפת.

חוסכים בעמלת תיווך ויכולים לשלם על כך ביוקר:

מקצוע התיווך לא נהנה מיוקרה ואמינות בקרב הציבור,
ולפעמים יש תחושה שאין צורך במתווך.

אבל, מתווך מוצלח מטעמכם יכול להוריד את מחיר הנכס משמעותית
כי הוא יודע לעשות משא ומתן טוב.

ניתן לזהות מתווכים טובים על ידי כך שהם אומרים על עצמם
שהם מומחים באזור מסוים ולא ערים שלמות,
כי לא באמת ניתן לדעת את כל מה שקורה בשוק ולהכיר את הנכסים באזור.

מתווך טוב שמכיר את האזור לא יראה לכם "בתים שרופים",
אלה בתים שעומדים על המדף הרבה זמן ויש בעיה שבגללה הנכס לא נמכר.
בעיה זו יכולה להיות קיימת ב יד 2 לדוגמה,
כי לא באמת יודעים כמה זמן הנכס מפורסם. (אפשר לעדכן את התאריך באתר)

הפתרון לבעיה: לקבל המלצות על מתווכים טובים באזור ולראות כמה הם רציניים:

כדאי לשאול הרבה שאלות את המתווך, לראות את הרצינות שלו. לשמוע על עסקאות שעשה לאחרונה וגם לדבר עם לקוח שעשה איתו עסקה בזמן האחרון וממליץ עליו.

ביטוח חיים למשכנתא אם יש בעיה בריאותית:

בסוף תהליך המשכנתא חייבים לעשות ביטוח חיים למשכנתא.
למי שעבר לאחרונה ניתוח כלשהו או חולה במחלה כרונית
יש צורך לבדוק לפני כן אם חברות הביטוח מוכנות לבטח ולתת הצעה כתובה.

הפתרון לבעיה: להתייעץ עם סוכן ביטוח

סוכן ביטוח מכיר את החיתום בחברות הביטוח והוא יכול לקדם את העניינים מול החברה ולהפיק ביטוח חיים גם במקרים מסובכים ומורכבים.

יש גם אפשרות לעשות ביטוח לאנשים בעלי מוגבלויות (למחלות קשות, נכויות ומגבלות רפואיות נספות) בתנאים מסוימים וספציפיים לכן מומלץ לפנות לסוכן ביטוח.

שוק הפשפשים – לא מתמקחים על המחיר:

חבריי למקצוע לא ישמחו כשיראו את הסעיף הזה.
גם על מחיר הבית מול משווק של הקבלן, גם עם כל איש מקצוע בתחום,
אפילו יועצי משכנתאות,
אפשר לבקש הנחה תמיד וברוב המקרים אתם תקבלו.
אם תקבלו הנחה קטנה אצל כולם יישאר לכם הרבה כסף בכיס.

הפתרון לבעיה: ללמוד קצת על מיקוח

אם אתם לא יודעים איך לבקש הנחה וגם קצת לא נעים לכם,
צפו בסרטוני הדרכה איך מבקשים הנחה ותיישמו בשטח.

לא מחשבים הוצאות שוטפות של הבית החדש:

בדרך כלל עוברים לבית גדול יותר, באזור אחר יקר יותר.
חשוב לשים לב שיש כאן שינוי בהוצאות.
זה יכול להגיע לכמה אלפי שקלים אם לא בודקים את הדברים מבעוד מועד.

הפתרון לבעיה: לבדוק את כל העלויות של הבית החדש

לחשב את גובה הארנונה, ועד בית, מיסי ישוב, מוסדות חינוך באזור ועוד.

שכונות כלואות:

בישראל יש מספר של שכונות כלואות, כתבתי על זה באריכות כאן.
שכונות כלואות זה מתחם של בניינים גבוהים של מעל 1,000 משפחות עם יציאה אחת קטנה לרחוב.

התוצאה היא שבשעות העומס בבוקר לא ניתן לצאת מהחניה במשך 15-30 דקות,
מצב מאוד לא נעים יחד עם ילדים בשעה מוקדמת בבוקר.

הפתרון לבעיה: לבדוק ברגליים

להגיע בשעות העומס בבוקר ואחרי הצהריים
ולראות אם יש בעיית פקקים שהיא לא סבירה.
לשאול שכנים על בעיות באזור,
הרבה פעמים המוכרים לא ירצו לשתף אתכם בכל הבעיות.

לסיכום,

תהליך רכישת בית הוא יכול להיות ארוך, מתיש ובאמת לא פשוט.
אי וודאות לפני תהליך כזה מקשה לקבל החלטות טובות ולכן חשוב לשים לב לדברים הגדולים והקטנים ולצמצם את אי הוודאות כמה שיותר.

כששמים לב מה נכון לעשות בכל שלב,
חושבים כמה צעדים קדימה ושוכרים אנשי מקצוע טובים לאורך כל הדרך
יהיה לכם שקט נפשי, הצלחה בתהליך הרכישה וגם עוד כסף בכיס 

אתכם עד לבית משלכם,

אלירן